Een warme jas voor de woningen

De betrokkenheid bíj, resulterend in de instemming mét de renovatie door de bewoners is voor de Alliantie een belangrijk punt, zoals ik in mijn vorige blog al aangaf. Daarin hebben we grote stappen kunnen zetten. Op een onlangs gehouden algemene vergadering met de bewoners van de 44 woningen hebben we onze plannen gepresenteerd. Het hoogtepunt van de avond kwam toen ik aangaf dat minimaal 70 procent van de bewoners moet instemmen om ook daadwerkelijk van start te kunnen gaan. Op dat moment stond één van de bewoonsters op en riep “maar beste mensen, hier kan toch niemand tegen zijn?”. Vol vertrouwen gaan we dan ook de komende weken langs de deuren met een bewonersmap en de akkoordverklaringen. De infographics in de bewonersmap zijn gemaakt door de bekende illustrator Rhonald Blommestijn, die ook heeft gepubliceerd in de Volkskrant en The New Yorker.

Wat aan dat draagvlak flink heeft bijgedragen is het individuele contact met de bewoners. Ik heb met ieder afzonderlijk veel overleg gevoerd en daarnaast ook met het bewonerspanel. Daardoor kon ik alle woonwensen in beeld brengen, de exacte staat van onderhoud van het huis en de gewenste ingrepen. Maatwerk dus, want hoe ogenschijnlijk uniform de wijk ook lijkt, tal van kleine ingrepen in de afgelopen 100 jaar hebben de huizen onderling heel verschillend gemaakt. Die wijzigingen, zoals in de indeling of een uitbouw, laten we zo veel mogelijk ongemoeid. We richten ons op het verbeteren van het comfort. Zo bleek in de gesprekken die ik heb gevoerd, dat velen de trap naar de eerste verdieping als te stijl ervaren. Een extra trapleuning blijkt een even simpele als efficiënte ingreep, en heel betaalbaar. Vergelijkbare aanbiedingen die we gaan doen zijn wat grotere dakramen, openslaande deuren naar de tuin en het desgewenst terugplaatsen van een losse berging achterin de tuin.
Voorop staat natuurlijk de verduurzaming van de huizen. Dak- en gevelisolatie met name, maar ook bijvoorbeeld de vervanging van de her en der geplaatste glas-in-lood ramen door dubbel glas.
Wat ik in het overleg met de bewoners steeds uitleg, is hoe de kosten hiervan, die zij natuurlijk terug zien in een huurverhoging, niet opwegen tegen de financiële voordelen. Met elke bewoner afzonderlijk reken ik uit dat, als voorbeeld, een huurverhoging van 22 euro, wordt gecompenseerd door 26 euro op de energierekening. Ik vertel hun wat de kosten zijn van dakisolatie, tien cent per maand per vierkante meter. Gaat het om een dak van 80 vierkante meter, dan reken ik voor hen uit hoe die acht euro kan worden terugverdiend.

Naast die individuele aandacht, besteed ik mijn tijd ook aan de cultuurhistorische waarden van de wijk. Dankzij de Historische Vereniging van Huizen en het Streekarchief hebben we foto’s en tekenmateriaal kunnen vinden van de oorspronkelijke staat van de woningen. Op basis daarvan krijgen bijvoorbeeld de ramen en deuren weer hun originele roedeverdeling. Iets anders is dat we mede op basis van die beelden nu ervoor kiezen terug te gaan naar een uniform gebakken dakpan. In de vele voorbije jaren zijn die vaak vervangen, wat het straatbeeld geen goed heeft gedaan.

Wanneer de instemmingsronde is afgerond, verwacht ik na de bouwvak daadwerkelijk met de renovatie van start te kunnen gaan. Inmiddels is daarvoor ook de aannemer geselecteerd; Talen Vastgoedonderhoud uit Dronten. Hopelijk kan begin 2015 de renovatie worden afgerond. Dat zou een mooi moment zijn, want dan bestaat het complex precies 100 jaar. Met de bewoners praat ik daarom ook over de wijze waarop zij die feestelijkheden willen vormgeven. In een van mijn volgende blogs kom ik daarop terug.

Het zijn er 44. Relatief kleine, zeer karakteristieke woningen, honderd jaar oud. In de dorpskern van Huizen vormen zij een mooi samenhangend geheel. Niet gesierd met de status van monument, maar wel onderdeel van het beschermd dorpsgezicht. Gebouwd door een van onze rechtsvoorgangers, en nu in ons bezit.

De woningen moeten aangepast worden aan de eisen van deze tijd. Restauratie is een groot woord, maar van een fikse renovatie is zeker sprake. Eigenlijk is de belangrijkste opgave de woningen te verduurzamen. Ze zijn slecht geïsoleerd, veel muren zijn enkelsteens, veel ramen kieren en zijn nog van enkel glas. We gaan de woningen een nieuwe, warme jas geven. Comfort staat voorop, maar ook behoud van het karakter van de woningen en van het straatbeeld.
Die 44 vragen elk aparte aandacht. Elke woning is anders, heeft in de afgelopen honderd jaar andere ingrepen ondergaan. In sommige huizen is bijvoorbeeld het oorspronkelijke kolenhok tot bijkeuken verbouwd, in andere tot badkamer. De ingrepen laten we zo. Maar waar in de ene woning ooit gekozen is voor voorzetramen, om de tocht te temperen, en in een andere woning dubbelglas is aangebracht – dat beeld willen we gaan uniformeren.

In algemene zin gaan we de daken, de muren en de vloeren isoleren. In de kruipruimten brengen we isolerend materiaal aan, als er spouwmuren zijn vullen we die op en de enkelsteens muren krijgen een koudewerende laag.
Een van de interessante opgaven waar we nu op studeren is de ventilatie. Want eigenlijk is die in de oude situatie optimaal, en dreigt die door de isolatie te verslechteren. En bij die oplossing blijven we natuurlijk verre van lelijke pijpen of andere uitbouwsels.

Voor mij speelt daarnaast de opgave om de gehele renovatie zo te organiseren dat de bewoners er zo min mogelijk last van hebben, want ze worden niet uitgeplaatst en blijven er ook wonen, ondanks een kleine huurverhoging. Uiteraard speelt hierin ook de aannemer een belangrijke rol, die in staat moet zijn om maatwerk te leveren.

Succesvol afgerond
Her en der wordt nog wat geschuurd en geschilderd, maar net nu het gehele complex 100 jaar bestaat, is de renovatie afgerond! Mooi glanzende pannendaken, in plaats van drie verschillende betonpannen. Weer op een en dezelfde wijze aangebrachte bovenlichten met originele roedeverdeling. Goed isolerende ramen, in prachtige kozijnen. De thema’s die het uitgangspunt bij de renovatie vormden – eenheid, originaliteit duurzaamheid – zijn consequent en consciëntieus doorgevoerd. Het is weer een eenvormig straatbeeld geworden met, bovenal belangrijk, voor de bewoners heel aangename woningen. Het enige waaraan je kunt zien dat we te maken hebben met een eeuw oude sociale huurwoningen zijn de gevels. We hebben onderzocht in hoeverre we het metselwerk weer geheel schoon zouden kunnen krijgen, maar de enige, echt grondige actie met schoonstralen zou teveel schade aanrichten aan de stenen en het voegwerk. Dus hebben we alleen met water de gevels gereinigd.

We zijn er in geslaagd de huizen van een volledig warme jas te voorzien. Onder de begane grond vloeren is in de kruipruimte isolerend materiaal aangebracht. De spouwmuren zijn gevuld. Op de zolderverdieping zijn voorzetwanden geplaatst. Alle ramen zijn voorzien van HR++ glas. In plaats van schuiframen, waarvan er nog slechts vier over waren, zijn deze in hun geheel demontabel, handig bij voorbeeld een verhuizing. Het dak is geïsoleerd. Alle woningen hebben een hoogrendementsketel gekregen. Elk huis is voorzien van een innovatief ventilatiesysteem, ontwikkeld door Climarad. Dit monitort de luchtkwaliteit en ververst deze met behulp van een radiator-achtige constructie, die vuile lucht via twee roosters in de achtermuur afvoert en schone lucht verwarmd en al binnenleidt.
Wat niet kon, uit cultuurhistorische overwegingen, was om zonnepanelen op de daken te plaatsen. Desondanks zijn we in staat gebleken het G- of F-label van de woningen niet naar het voorgenomen B-label te brengen, maar zelfs naar label A.

Wat heel veel heeft geholpen in het bijna twee jaar durende proces, was het actieve bewonerspanel. Samen met de mensen van Twinstone, die waren ingeschakeld voor de bewonersparticipatie, hebben we menig avondje over het project gesproken. Mede dankzij hun inbreng was het draagvlak voor de renovatie 100 procent. Belangrijk voor een woningbouwvereniging, die pas kan starten als tenminste 70 procent van de huurders zich achter de voorgenomen ingrepen schaart. Het bewonersplatform kwam ook regelmatig met heel goede voorstellen. Zo wist iemand van het bestaan van nieuwe sloten, die het inbrekers onmogelijk maken de cilinder te verwijderen – een geliefde truc om binnen te komen. Maar ook andere wensen, zoals het plaatsen van eenvormige buitenlampen, hebben we kunnen honoreren. De lampen zijn de bewoners aangeboden als geschenk ter gelegenheid van het eeuwfeest.

Een andere belangrijke succesfactor was het team dat aan het project heeft gewerkt. Al met al zijn er toch heel veel mensen betrokken bij de voorbereiding en uitvoering. We hebben daar een fantastisch team van kunnen maken met mensen van de Alliantie, Talen Vastgoedonderhoud (aannemer), Twinstone (participatie) en alle andere adviseurs en onderaannemers. Juist omdat het zo’n bijzonder project is heeft iedereen een stapje extra gezet en dat maakt het werken leuk met een eindresultaat waar zowel bewoners als het projectteam apentrots op zijn.

Ik kijk terug op een heel intensief, maar ook heel inspirerend proces. Zo heb ik in die tijd bijna elke bewoner leren kennen. Heb geïnventariseerd welke ingrepen hijzelf in de loop der jaren heeft verricht. Elke bewoner heeft een band met zijn huis opgebouwd, en dat moet je respecteren. En die zelf gedane ingrepen zijn ook belangrijk om mee te nemen in de individueel bepaalde huurverhoging.
Inmiddels heb ik zelf afscheid genomen van Alliantie, om als zelfstandig adviseur op het gebied van verduurzaming verder te gaan. De ervaringen, zoals met deze wijk opgedaan, combineer ik graag met mijn behoefte aan ondernemerschap.